Kan man selge bolig selv?

Å selge boligen selv: Prosess og steg

Hva innebærer det å selge boligen selv?

Det å skulle selge boligen selv innebærer å stå for alle aspekter av salget uten hjelp fra en eiendomsmegler. Dette kan inkludere å innhente relevant informasjon og dokumenter om boligen, forberede salget, gjennomføre salget og til slutt avslutte salget.

Tidsinvestering og krefter som kreves

Å selge en bolig er en prosess som krever en betydelig investering i tid og krefter. Du må kunne ta deg tid til å forberede boligen for salg, markedsføre boligen og avholde visninger. I tillegg, uten bistand fra eiendomsmegler må du håndtere budrunder og avslutte salget.

Du må også være villig til å håndtere en rekke administrative oppgaver, som å innhente nødvendige dokumenter og informasjon om boligen, lage salgsoppgaver, håndtere budrunder og fullføre salgsprosessen. Disse oppgavene kan kreve mye tid og energi men er nødvendige for et vellykket salg.

Økonomiske fordeler

Det store økonomiske insentivet med å selge boligen selv er at du kan unngå å betale provisjoner og gebyrer til en eiendomsmegler. Dette beløpet kan være betydelig, spesielt i høyprisområder.

La oss for eksempel ta en bolig med en verdi på 4 millioner kroner. En gjennomsnittlig meglerprovisjon kan variere mellom 1-2% av salgsprisen. Så hvis provisjonen er 1,5%, betyr det at du kan spare 60 000 kroner ved å gjennomføre salget selv. I tillegg kommer besparelser på kostnader som vanligvis er inkludert i meglerens gebyr, som fotograf og markedsføring (10.000 – 18.000 kroner) samt utarbeidelse av salgsoppgaver (12.000 – 18.000 kroner). Man må også betale oppgjørshonorar som vanligvis koster rundt 6.000 kroner.

Imidlertid kan det oppstå andre kostnader når du selger selv, som kostnader for juridisk bistand og markedsføring. I tillegg kan oppussing komme inn i bildet, for å gjøre boligen mer attraktiv for potensielle kjøpere. Med en godt planlagt og gjennomført salgsstrategi, kan du likevel ende opp med betydelige besparelser.

Les mer om meglerprovisjon her.

Risiko og utfordringer

Selv om det kan være økonomiske fordeler ved å selge boligen selv, er det også viktige risikoer og utfordringer du må være klar over. En av de største risikoene er at du kan stå ansvarlig for eventuelle feil eller mangler ved boligen. Det er derfor viktig å sørge for at du har en detaljert og nøyaktig tilstandsrapport for boligen din.

Det kan også være en utfordring å håndtere budrunden og salgsavtalen på egen hånd. Dette krever at du har en god forståelse av loven og prosessen rundt boligsalg.

Vi anbefaler deg å lese gjennom vår guide til Avhendingsloven og endringene som kom i 2022.

Innhenting av informasjon og dokumenter

Når du bestemmer deg for å selge boligen din selv, er det viktig å ha all nødvendig informasjon og dokumentasjon tilgjengelig for potensielle kjøpere.

Her er noen av de viktigste elementene du må ha på plass:

Tinglyste dokumenter

Disse inkluderer skjøtet, som beviser at du eier boligen, eventuelle heftelser og servitutter på eiendommen. Det inkluderer også pantebrev. Du kan bestille disse dokumentene fra Kartverket.

Eiendomsinformasjon

Du må ha nøyaktige opplysninger om eiendommen, inkludert areal, romfordeling, byggeår, og endringer som er gjort på eiendommen siden du kjøpte den. Du kan ofte finne denne informasjonen i eiendomsregisteret eller hos kommunen.

Reguleringsplaner

Dette er spesielt relevant hvis det er planer om større byggeprosjekter i nærheten av eiendommen din. Slike prosjekter påvirker ofte verdien. Disse opplysningene kan du få fra kommunen.

Annen nyttig informasjon som også kan hentes fra kommunen:

• Ferdigattest
• Utleieforhold
• Ligningsverdi
• Kommunale avgifter

Økonomiske opplysninger

Du må ha en oversikt over alle løpende kostnader knyttet til boligen, inkludert kommunale avgifter, forsikring, felleskostnader (hvis det er en leilighet), og eventuelle vedlikeholdskostnader.

Her er vår artikkel med alt du trenger å vite om fellesgjeld.

Teknisk tilstandsrapport

Dette er en grundig vurdering av boligens tekniske tilstand, utført av en kvalifisert takstmann. Rapporten vil identifisere eventuelle feil eller mangler ved boligen, og gi en estimert kostnad for å reparere dem.

Kort om avhendingsloven:

I lys av endringene i Avhendingsloven, som trådte i kraft i 2022, har kravene til opplysning ved boligsalg endret seg betydelig. Avhendingsloven er en sentral norsk lov som styrer kjøp og salg av fast eiendom, inkludert boliger, hytter, tomter og lignende. Denne loven er fundamentet som regulerer forholdet mellom kjøper og selger i en eiendomstransaksjon, og gir et sett med grunnleggende regler og forventninger som begge parter i en eiendomshandel er forpliktet til å følge.

Loven gir veiledning om hva som kan anses som en mangel ved eiendommen, hva selgeren er forpliktet til å opplyse om, og hvilke rettigheter kjøperen har dersom det oppdages feil eller mangler ved eiendommen etter kjøpet.

Salg av bolig «som den er»

En av de viktigste endringene i Avhendingsloven er forbudet mot å selge en bolig «som den er», og økte krav til at det skal foreligge en godkjent boligsalgsrapport. Med disse endringene legges det større vekt på selgers ansvar for å opplyse om boligens tilstand. Ved å gi en grundig boligsalgsrapport til kjøpere, kan du redusere risikoen for uenigheter eller rettstvister etter salget. I tillegg gir det potensielle kjøpere mer trygghet, da de får en bedre forståelse av hva de faktisk kjøper.

Det er viktig å merke seg at det kan forekomme konsekvenser av å holde tilbake viktig informasjon om boligen som kan påvirke kjøpers beslutning. Derfor er det helt avgjørende å være åpen og ærlig om alle kjente feil og mangler ved boligen.

Forberedelser til salget

Verdsettelse av eiendommen

Verdivurdering – det å finne en passende pris for eiendommen din er et viktig steg i salgsprosessen. Du kan starte med å se på salgspriser på nylig solgte, tilsvarende boliger i ditt område. Eiendomsmarkeder som Finn kan gi et utgangspunkt. Du kan også vurdere å gå på åpne hus i nabolaget for å få en forståelse av det lokale markedet. Hvis du er usikker på prissetting, er det lurt å konsultere med en eiendomsmegler eller takstmann, selv om du planlegger å selge selv.

Les gjerne vår guide til prisantydning.

Forberedelse av salgsoppgaven

Salgsoppgaven er det første potensielle kjøpere vil se, og det er viktig at det gir en nøyaktig og tiltalende presentasjon av eiendommen din.

Den skal inkludere detaljert informasjon om boligen, inkludert:

• Størrelse
• Romfordeling
• Alder
• Vedlikeholdshistorikk
• Energimerking
• Eventuelle planlagte endringer i området som kan påvirke boligens verdi

God kvalitet på bilder og en tiltalende beskrivelse kan gjøre en stor forskjell for å tiltrekke potensielle kjøpere.

Markedsføringsstrategi

Det finnes mange måter å markedsføre boligen din på. Digitale plattformer som Finn og sosiale medier kan gi deg tilgang til et stort publikum. Tradisjonelle metoder, som avisannonser, kan tidvis være effektive, særlig i visse markeder. En profesjonell fotograf bør også vurderes for å ta bilder av boligen, og kanskje lage en virtuell visning.

Forberedelse av eiendommen for visninger

Før du viser boligen din til potensielle kjøpere, er det viktig å sørge for at den er i topp stand.

1. Foreta en grundig rengjøring
2. Vurder små tiltak i form av oppussing
3. Eventuell boligstyling (enten selv eller med hjelp av en profesjonell)

Du kan lese vår komplette guide til boligstyling her. Vi hadde også gleden av å intervjue Tine fra Habitat Boligstyling som kom med sine beste tips.

Det kan også være lurt å lage en liste over viktige salgspunkter som du vil fremheve under visningen. Husk at førsteinntrykket teller, så sørg for at inngangspartiet og fasaden er innbydende.

Les vår artikkel, “Lønner det seg å male bolig før salg?”

Gjennomføring av salget

Arrangering og administrering av budrunden

Budrunden er en avgjørende del av salgsprosessen, og det er viktig å ha en klar plan for hvordan denne skal administreres. Dette inkluderer å sette klare regler for budgivningen, som å kreve skriftlige bud og å bestemme hvordan bud skal mottas og kommuniseres til andre budgivere. Håndtering av bud kan være en kompleks prosess å håndtere uten eiendomsmegler. Det er derfor viktig å ha oversikt over alle bud som kommer inn. Disse må håndteres på en rettferdig og transparent måte.

Vi har skrevet utfyllende artikler om budrunden som du kan lese for mer info:

• Budrunde: Komplett guide (skambud, lukket bud, akseptfrist)
• Hvordan håndtere skambud på boligen din
• Lukkede bud i budrunden: Hva du trenger å vite

Kjøpekontrakt

Når du har akseptert et bud, er neste skritt å inngå en kjøpekontrakt med kjøperen. Denne kontrakten er en juridisk bindende avtale som beskriver betingelsene for salget.

Den vil blant annet inneholde informasjon om:

• Eiendommen
• Salgspris
• Betalingsbetingelser
• Overtakelsesdato

Selv om avhendingsloven gir visse ufravikelige regler, har partene en viss frihet til å avtale vilkår. Det er viktig å merke seg at juridisk sett er muntlige avtaler like bindende som skriftlige avtaler. Skriftlige avtaler anbefales derimot for å unngå misforståelser. Dette gir også et klart bevis på hva som er avtalt.

Hos EiendomsAdvokater.no er det en flott artikkel om kjøpekontrakt ved salg av bolig.

Overføring av eiendom og tinglysning

Etter at kjøpekontrakten er signert, skal eiendommen overføres til den nye eieren. Dette innebærer at alle nødvendige dokumenter skal sendes til kjøperen. Overføringen av eiendommen blir deretter tinglyst i Eiendomsregisteret. Tinglysning er en offentlig registrering av eiendomsoverdragelsen, og sikrer kjøperens rettigheter til eiendommen. Det er også dette trinnet som utløser betaling av dokumentavgift.

Fullfør salget

Betaling

Etter at kjøpekontrakten er signert, må dere ordne kjøpesummen i henhold til betingelsene i kontrakten. Selgeren skal da bruke deler av disse pengene til å innfri eventuelle lån på eiendommen.

Sletting av heftelser

Hvis det er heftelser (for eksempel boliglån) knyttet til eiendommen, må disse innfris før eiendommen kan overdras til kjøper. Dette betyr at du som selger må betale tilbake eventuelle lån du har på eiendommen. Banken vil deretter sende en bekreftelse på at lånet er tilbakebetalt og at heftelsen slettes.

Tinglysning

Når betalingen er mottatt og eventuelle heftelser er slettet, skal skjøtet på eiendommen tinglyses i kjøpers navn. Tinglysing er en offentlig registrering av eierskapet til eiendommen, og det gir kjøper rettsvern for sitt eierskap.

For å tinglyse et skjøte, må du sende det signerte skjøtet sammen med en bekreftelse på at eiendommen er fri for heftelser, til Kartverket. Tinglysing av et skjøte koster 585 kroner i tinglysingsgebyr (priser kan variere), og i tillegg påløper det dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi.

Det er viktig å merke seg at selv om du selger boligen selv, kan det være nyttig å involvere en advokat i denne delen av prosessen for å sikre at alt er korrekt håndtert. Dette kan være særlig relevant når det kommer til sletting av heftelser og tinglysning av skjøtet, som er juridiske prosesser som krever nøye oppmerksomhet.

Når alle disse trinnene er fullført, er salget av eiendommen din fullført. Du har da overført eierskapet til kjøper, og kjøper har rettsvern for sitt nye eierskap. Du har også mottatt betaling for salget, og eventuelle lån du hadde på eiendommen, er tilbakebetalt.

Forbrukerrådet anbefaler at man benytter seg enten av eiendomsmegler eller advokat når man skal fylle ut skjøte samt ordne oppgjør.

Kostnader forbundet med å selge boligen selv

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport er svært viktig å ha ifølge Avhendingsloven, og dette er en av de største kostnadene du vil møte når du selger boligen selv. Prisen for en tilstandsrapport kan variere mellom 7.000 og 16.000 kr, avhengig av boligens størrelse. Større boliger vil naturligvis koste mer, og tilleggskostnader kan forekomme ved siden av prisen for selve rapporten.

Markedsføring

Markedsføring er nødvendig for å tiltrekke potensielle kjøpere til boligen din. Kostnadene for å markedsføre boligen din kan variere avhengig av hvilke kanaler du velger å bruke. Dette kan inkludere nettsteder som Finn.no, sosiale medier, og eventuelt lokalaviser. Selv om det kan være fristende å spare penger på markedsføring, kan det være en god investering for å tiltrekke flere potensielle kjøpere og oppnå en høyere salgspris.

Fotografering

Profesjonelle bilder kan gjøre boligen din mer attraktiv for potensielle kjøpere. Fotografering kan koste alt fra 2.000 kr til 8.000 kr eller mer, avhengig av pakken du velger og fotografen du engasjerer. Mens det kan være fristende å ta bilder selv for å spare penger, kan kvalitetsbilder tatt av en profesjonell fotograf gjøre boligen din mer tiltalende og potensielt bidra til en høyere salgspris.

Juridisk bistand

Du vil sannsynligvis trenge juridisk bistand for å utforme kjøpekontrakten og håndtere den juridiske overføringen av eiendommen. Prisen for juridisk bistand kan variere, men du bør regne med minst noen tusen kroner.

Tinglysing

Tinglysing av skjøte koster 585 NOK i gebyr, pluss en dokumentavgift på 2,5% av boligens markedsverdi. Dette er en nødvendig kostnad for å offisielt overføre eiendomsretten til kjøperen.

Bruk av nettjenester

I dagens digitale verden er det flere tjenester tilgjengelige for å hjelpe huseiere med å selge eiendommen sin selv, blant disse er Propr. Denne nettbaserte tjenesten tilbyr støtte gjennom hele salgsprosessen, fra forberedelser til endelig oppgjør. Selgeren er ansvarlig for visse deler av prosessen, som å skrive boligannonsen, holde visninger, og håndtere den digitale budrunden. I tillegg skal selgeren stille på overtakelsen. Dette kan gi deg som selger en mer direkte kommunikasjonslinje med potensielle kjøpere.

Propr bistår på sin side med publisering av boligannonsen på plattformer som FINN.no og Facebook, og skaper nødvendige materialer for visning. De sørger også for en sikker, digital budrunde og utarbeidelse av en formell kjøpekontrakt. For de mer tekniske aspektene av salgsprosessen, henter Propr inn profesjonell hjelp. Dette inkluderer taksering/tilstandsrapport, fotografering, utarbeidelse av plantegninger og det endelige oppgjøret.

Selv om Propr tilbyr en alternativ vei til det tradisjonelle boligsalget, er det viktig å merke seg at denne veien krever en mer aktiv rolle fra selgerens side. Som alltid er det viktig å undersøke alle alternativene grundig før du tar en beslutning om hvordan du skal selge eiendommen din.

Fordeler med å selge boligen selv

1. Økonomiske besparelser: Du unngår provisjoner og gebyrer tilknyttet en eiendomsmegler, noe som kan føre til betydelige besparelser.
2. Full kontroll: Du har full kontroll over salgsprosessen, inkludert prissetting, markedsføring, og tidspunkt for visninger.
3. Direkte kommunikasjon: Du har direkte kommunikasjon med potensielle kjøpere, noe som kan gjøre prosessen mer transparent og personlig.
4. Fleksibilitet: Du kan tilpasse salgsprosessen etter din egen tidsplan og behov, og kan velge å legge inn mer tid og energi når det passer deg.

Ulemper og hvorfor bruke en megler

Manglende markedsinnsikt

Uten en eiendomsmeglers dyptgående forståelse av markedet, kan du risikere å misforstå hvilke trender som påvirker salgsprisen og interessen for boligen din.

Administrativ belastning

Salg av bolig innebærer en rekke administrative oppgaver, fra papirarbeid til koordinering av visninger. Dette kan være en stor byrde å håndtere på egenhånd, og det kan føles overveldende å ha det fulle ansvaret for salget av hjemmet ditt.

Emosjonell belastning

Det kan være følelsesmessig utfordrende å selge ditt eget hjem. Du er ikke bare selger, men også huseier, noe som kan gjøre det vanskelig å være objektiv og håndtere kritikk eller lavere bud enn forventet.

Kjøpers skepsis

Noen potensielle kjøpere kan være skeptiske til privat salg, og kan foretrekke sikkerheten og profesjonaliteten som kommer med å kjøpe gjennom en eiendomsmegler.

Forhandlingsutfordringer

Når du selger selv, må du håndtere budrunden og forhandlingene. Dette krever kunnskap om regelverk og prosedyrer, samt evne til å håndtere potensielt vanskelige samtaler med kjøpere.

Kostnader ved å selge boligen selv

Når du selger bolig uten megler, er det ofte et motiv å spare penger på meglerprovisjonen. Hvor mye du potensielt kan spare er avhengig av boligens verdi. For eksempel, hvis du selger en eiendom for 2,5 millioner kroner med en gjennomsnittlig meglerprovisjon på 1,5%, vil du betale ca. 37.500 kroner til megleren. I tillegg kommer kostnader til markedsføring, fotografering, utforming av salgsdokumenter, og visninger, noe som kan komme på ca. 40.000 kr. Totalt sett, kan du potensielt spare nærmere 80.000 kroner ved å selge selv.

kan du potensielt spare nærmere 80.000 kroner ved å selge selv.

Det er verdt å merke seg at din tid også har verdi, og å selge en bolig er en tidkrevende prosess.

Uunngåelige kostnader ved privat boligsalg

Selv om du selger boligen selv, vil det være noen kostnader du ikke kan unngå. Dette inkluderer gebyrer knyttet til utskrift fra grunnboken og tinglysing av skjøte. Disse kostnadene er relativt lave, og utgjør bare noen hundrelapper. Et annet uunngåelig aspekt ved boligsalg er behovet for en teknisk tilstandsrapport. En slik rapport utarbeidet av en profesjonell takstmann, gir deg og kjøper en nøyaktig beskrivelse av boligens tilstand og er særlig viktig etter endringer i avhendingsloven i januar 2022, som øker opplysningsplikten for selger.

Øvrige anbefalte investeringer

For å maksimere potensialet i boligsalget ditt, er det enkelte investeringer du kan vurdere. Dette kan inkludere profesjonell fotografering av boligen for å presentere den i sitt beste lys, og hjelp til å sette sammen annonse, prospekt og salgsoppgave. En boligstylist kan også være en fin investering. Det er også viktig å ha profesjonell hjelp ved ferdigstillelsen av salget for å sikre at alle juridiske aspekter er ivaretatt.

Er det lov å selge bolig uten tilstandsrapport?

Ja, det er lov å selge en bolig uten en tilstandsrapport i Norge. Fra og med 1. januar 2022 ble det innført en endring i avhendingsloven som påvirker salg av boliger i Norge. Etter denne datoen er det fremdeles juridisk tillatt å selge en bolig uten en tilstandsrapport, men dette anbefales sterkt mot.

Dette skyldes at boliger ikke lenger kan selges «som de er». I stedet skal boligens tilstand dokumenteres grundig. Dette innebærer at selger har en fordel ved å skaffe en tilstandsrapport utført av en takstmann. Med denne rapporten kan kjøper ikke kreve erstatning for feil og mangler som er opplyst om før kjøpet. Dette gir større trygghet for selger ved at risikoen for å bli holdt ansvarlig for skjulte feil og mangler i ettertid reduseres betraktelig.

Så selv om det er lov å selge en bolig uten en tilstandsrapport, innebærer det en betydelig risiko og er derfor ikke anbefalt. Det er i selgers egen interesse å sørge for en tilstandsrapport som en del av salgsprosessen.

Selge selv eller bruke eiendomsmegler

Det å selge boligen selv kan fremstå som en attraktiv mulighet, spesielt med tanke på økonomiske besparelser. Det er imidlertid mange elementer å vurdere. Fra omfattende papirarbeid og nødvendig dokumentasjon, til å håndtere budrunder og kommunisere med potensielle kjøpere, krever det betydelig tid og innsats å selge en bolig selv.

Selv om tjenester som Propr kan bidra med deler av prosessen, vil du som selger fortsatt måtte håndtere mange av oppgavene som en profesjonell eiendomsmegler ville tatt seg av. Det er også viktig å være oppmerksom på juridiske forpliktelser ved å selge selv, inkludert behovet for tilstandsrapporter og opplysningsplikt om eventuelle feil og mangler.

En dyktig eiendomsmegler kan tilby et helt annet nivå av tjenester og kompetanse, som kan være uvurderlig for å navigere i salgsprosessen. Deres kunnskap om det lokale boligmarkedet, erfaring med forhandlinger og tilgang til markedsføringsverktøy kan ofte være uvurderlig for å oppnå et vellykket salg.

Derfor, selv om det er mulig å selge bolig selv, er det viktig å veie opp fordelene og ulempene nøye før du tar en avgjørelse. I mange tilfeller kan det være lurt å bruke en eiendomsmegler. Du kan lese mer om viktigheten av en god eiendomsmegler i vår tilknyttede artikkel.